L’Osservatorio della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali ha presentato il suo report biennale sull’andamento del mercato immobiliare a Modena e Provincia. Ne parla con noi la Presidente provinciale Fiaip, Carla Del Vecchio.
Del Vecchio, il mercato immobiliare modenese è in buona salute?
Discreta salute, attendiamo ulteriori miglioramenti per una futura guarigione. Ci sono leggeri indicatori di miglioramento legati sia alla velocità con cui si possono compravendere immobili che al numero delle compravendite. Gli immobili in vendita sono aumentati e diminuiscono i tempi di attesa per la vendita.
La crisi è alle spalle?
No, non lo è, diciamo che abbiamo imparato a conviverci. Finora le crisi avevano vita relativamente breve ed era sufficiente aspettare che passasse. Questa crisi, invece, è molto lunga e mondiale. Abbiamo dovuto ridefinire le regole del mercato, abbassare i prezzi e dimenticarci un certo atteggiamento ‘malato’ come quello di comprare oggi a 10 e rivendere domani a 15. Ora i prezzi sono più sensati e trasparenti. Questa crisi ha portato fortunatamente chiarezza nel mercato. I prezzi non torneranno più ai valori pre-crisi, semplicemente si è arrestata la loro discesa vertiginosa. I dati ci dicono che sono diminuiti i prezzi al metro quadro dell’usato da ristrutturare, a fronte di un aumento dei costi di ristrutturazione. E’ invece lievemente aumentato il prezzo delle nuove costruzioni, anche per l’ottimo livello tecnologico raggiunto che viene riconosciuto e apprezzato.
Chi compra è, quindi, attento anche al risparmio energetico?
La media degli acquirenti che decidono di rivolgersi al nuovo, lo fa proprio con l’idea del risparmio energetico. Un pannello solare, un riscaldamento a pavimento o la domotica, a lungo andare, fanno risparmiare a livello ecologico ed economico.
C’è ancora chi decide, come si dice, di investire nel mattone?
Gli investitori non sono mai spariti. Durante la crisi stavano a guardare, aspettando il momento giusto. Ora hanno ricominciato a investire anche in modo importante. Abbiamo un po’ perso l’investimento sul commerciale, mentre si investe soprattutto sul residenziale. Modena ha un problema enorme legato alle locazioni, quindi chi compra, ristruttura e mette in affitto ora, fa sicuramente l’investimento numero uno.
Tanti alloggi sfitti e tanta gente che cerca ma non trova, perché accade?
Purtroppo non c’è un’unica risposta a questa domanda. Abbiamo un parco immobiliare molto vecchio. Oggi dobbiamo smettere di pensare che il proprietario di casa sia la parte forte della contrattazione, perché a volte non lo è o non lo è più. Si ritrova un immobile che avrebbe bisogno di migliorie per essere reimmesso sul mercato, ma non ha abbastanza denaro per farlo. Abbiamo appartamenti vuoti perché alcuni proprietari non hanno risorse per sistemarli e non è nemmeno facile venderli. Poi c’è l’insicurezza… Si affitta animati dai migliori propositi poi accade che l’inquilino, volontario o no, non paghi il canone. Riuscire a liberare il proprio immobile non è immediato, spendo di avvocato e poi me lo riconsegnano, con uno sfratto complicato, dopo un anno e mezzo o più. Alcuni proprietari preferiscono aspettare l’inquilino sicuro e lasciare vuoto l’appartamento. Da qualche anno, poi, ed è una novità per Modena, un’altra percentuale di appartamenti viene destinata al turismo e sottratta al circuito tipico della locazione.
Sono cambiate le richieste degli inquilini? Gli studenti universitari, ad esempio?
Sono quelli che si adattano di più. Amano molto l’appartamento condiviso, per abbattere i costi e per non fare la loro prima esperienza fuori dalla famiglia da soli. A Modena, però, abbiamo tanti studenti che rinunciano perché non trovano alloggio ed è un fallimento per l’intera società.
Altro che vuole aggiungere?
Questo leggero ottimismo che si respira è dovuto anche a una lenta riapertura nell’accesso al credito. Adesso, però, non dobbiamo fare l’errore di rialzare i prezzi, perché altrimenti ci torniamo a fermare.
di Patrizia Palladino
