Una recente direttiva Ue, identificata come direttiva “case green”, incombe sul patrimonio immobiliare italiano. Il provvedimento, approvato dal Parlamento europeo, è stato emanato per migliorare le performance energetiche. Gli immobili, in sintesi, dovranno rientrare in classe energetica E entro il 2030 e in classe D entro il 2033. Con Alberto Bignardi, consigliere comunale e presidente provinciale di Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari, approfondiamo quello che potrebbe rivelarsi uno tsunami per il patrimonio immobiliare italiano.
Bignardi, ci spiega cosa succede?
L’Europa dice che le case in classe F e G non potranno più essere né comprate né vendute, però la norma deve essere armonizzata con quelle nazionali. Si parla del 2030 ma servirà qualche anno prima che sia attuata del tutto a livello nazionale. A prescindere da questo, però, il danno è già oggi. Se stai comprando una casa che è in classe G, oggi, con una normativa che vieta di rivenderla, il suo valore si abbassa al punto che forse non ha più senso comprarla. Mancano molti passaggi prima dell’attuazione, però, e c’è ancora del margine…
Quanti sono in Italia gli edifici esclusi dalla direttiva Ue?
Oltre il 50%. Gran parte delle case in classe G, usando il 110, ha fatto due salti e adesso è in classe E, rimanendo, quindi, ancora compravendibili. Io, però, potrei avere una casa in classe G e non volerla ristrutturare, è un mio diritto, ma non potrò più venderla.
Una norma nata a salvaguardia dell’ambiente, ma che crea non pochi problemi…
Genera due tipi di problematiche. In Finlandia, con -20°, la classe energetica è ovviamente molto importante, ma pensiamo alla Sicilia dove il clima è ben diverso e ci sono case anche senza riscaldamento perché non serve… Bisognerebbe considerare le differenze tra paesi e il rischio è un impatto negativo sul mercato. L’altro effetto è sul debito pubblico italiano, sostenuto dal risparmio privato che è soprattutto un risparmio immobiliare.
Si aprirà un gap di prezzo enorme tra immobili a norma e immobili fuori norma?
Non siamo ancora in grado di dirlo… Quel che ci chiediamo oggi è: se io ho 60/70mila euro e mi posso permettere solo una classe G?! Così è una norma che finisce per aumentare la disparità sociale. Le norme sulla classe energetica ci perseguitano da anni, ma ancora non abbiamo visto una tassazione correlata. L’acquisto di una classe G potrebbe avere una tassazione più alta del 5%, ad esempio, e una classe A una tassazione agevolata… Ora, invece, se la casa è in classe G ok, ma non la potrai vendere se non la ristrutturi.
Spostandoci sugli affitti, il clima in città è rovente. La domanda di alloggi è enorme e non trova risposta nell’offerta, anzi… I prezzi sono alla follia e la situazione è fuori controllo. Concorda?
Purtroppo è così. Gli strumenti amministrativi a disposizione sono deboli e, comunque, li stanno già usando tutti, ma la domanda è enorme. La verità è che il consumo di suolo zero, concetto su cui siam tutti d’accordo, non può funzionare senza rigenerazione urbana. Se palazzi chiusi da decenni o con un’altra natura non vengono riadattati, dove vanno le persone che hanno bisogno di una casa? Il consumo zero c’è stato, ma non è mai partita una vera rigenerazione urbana. Quante ville a Modena sono abbandonate? Tra via Moreali e via Valdrighi, ad esempio, c’è una bellissima villa liberty che cade a pezzi e sarebbero almeno otto appartamenti. O il Direzionale 70 e Alcatraz, il palazzone in viale Italia… La realtà è che, senza soldi pubblici, i privati non rigenerano.
Soluzioni possibili? O impossibili?
Bisogna, e lo stiamo facendo, aggiornare i contratti a canone concordato per incentivare i proprietari. Serve più edilizia dedicata a lavoratori e studenti, mentre si risolve il problema di quegli edifici enormi in disuso che, se resi abitabili, potrebbero far la differenza. Oltre al fatto che dovrebbe essere più semplice poter liberare la proprietà in caso di morosità, mentre adesso occorrono anche anni. Il problema alloggi riguarda tutta Italia ed è destinato ad aumentare.
di Patrizia Palladino
